《物權法》、《房屋登記辦法》實施后，對房地產登記尤其是房地產抵押登記有了較大調整和創新，對金融機構產生重大影響。新的辦法帶來了新的理念，也向我們提出了新的挑戰。下面就房地產抵押給金融機構帶來影響的幾個問題談些看法。

  一、關于預購商品房抵押權預告登記

  新的《房屋登記辦法》中已無按揭貸款這個概念，它體現的是預購商品房抵押權預告登記。此類業務金融機構辦理得比較多。如果仍按老觀念、老辦法行事，那么金融機構就會存在極大風險。因為預告登記是為保障將來實現物權的一種債權請求權，首要效力在于擔保功能，即防止不動產權利人違反義務對不動產進行處分。對預購登記有兩句話，預告登記是物權登記，但登記的并不是物權，登記的是請求權。因此，期房抵押，已經取得的不是抵押權而是請求權，金融機構拿到的不是他項權證，而是登記證明，你還沒有到優先受償的地步，等到預購商品房辦理了初始登記，在三個月以內必須辦理抵押登記，不辦的話，預告登記效力會消滅�！段餀喾ā返�20條第2款規定：“預告登記后，債權消滅或能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。所謂“能夠進行不動產登記之日”是指不動產登記的條件成熟之日。預購商品房已辦理了初始登記，從而辦理轉移的條件成熟了，初始登記完成之日就是能夠進行不動產登記之日。

  二、關于重復抵押

  房屋是否可以重復設定抵押?回答是肯定的，但很少辦理。根據《物權法》規定 “同一財產可以向兩個以上債權人抵押”。習慣上對同一財產向兩個以上債權人抵押，稱之為重復抵押。重復抵押可以搞，今后必然會遇到，但必須慎重。一是要考慮抵押物的價值。雖然《物權法》廢止了《擔保法》禁止超額抵押的規定，但從金融機構風險角度講，考慮設定重復抵押的抵押物價值是必要的。二是要知曉抵押順位。對重復抵押，登記機構在當事人申請時會進行詢問，金融機構對已設立了抵押權的房屋是否可以再設定抵押必須明確，同意抵押的，金融機構應知曉抵押順位，并對詢問結果加蓋公章。三是要弄清抵押權清償順序�！段餀喾ā返�199條對重復抵押的抵押權清償順序作了規定。首先，區分抵押權是否進行登記，如果抵押權有的進行了登記，有的未進行登記，則已登記的抵押權先于未登記的受償;如果抵押權均已登記，則依登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。如果抵押權均未登記，則按照債權的比例進行清償。這點與《擔保法》有些不同。擔保法規定，未登記的，按照合同生效時間確定各自的優先受償順序。這不能確保債權的平等受償。

  三、關于在建工程抵押權設立登記

  《物權法》規定，債務人或者第三人有權處分的正在建造的建筑物可以抵押�！斗课莸怯涋k法》設立了在建工程抵押權登記類型。在建工程抵押權最大的特征是抵押財產的特殊性，也就是說，在建工程抵押權中的抵押財產不是已經建成的建筑物，而是正在建造的建筑物，當然也包括在建工程占用范圍的建設用地使用權也一并抵押。因此，我們不能給抵押權人發放房屋他項權證書，而只能發放在建工程抵押權證明。此類登記應注意的有以下幾點：

  (一)與建設用地使用權抵押的關系

  辦理在建工程抵押，可能涉及的一個問題就是，開發商先辦理了土地使用權抵押登記，又以在建工程設定抵押權。這種情況，可不可以辦理在建工程抵押?我們認為，是可以辦理的。首先，《物權法》并不禁止重復抵押，而且廢止了《擔保法》禁止超額抵押的規定，因此，即使土地使用權抵押后又辦理在建工程抵押，超過了抵押財產的價值，在建工程抵押也是有效的。其次，《物權法》第200條規定：“建設用地使用權抵押后，該土地新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償”。因此，在建工程拍賣所得的價款，在建工程抵押權人能夠優先受償。

  (二)與商品房預售的關系

  在建工程設定抵押權后，能否進行商品房預售?這涉及到抵押財產轉讓的問題。從法律規定講，只要抵押權人同意，是可以進行商品房預售的。否則，抵押人不能進行商品房預售，登證機構也不能同意其進行預售。從清償債務角度講，也應進行商品房預售。這里關鍵有三個問題，一是抵押權人必須出具同意商品房預售的書面同意文件或者抵押權人與抵押人在抵押合同明確約定允許商品房預售。二是要加強預售商品房價款的監管�！段餀喾ā返�191條第1款規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存”。蘇石花園就是一個例子，銀行同意開發商預售，但預售款就沒監管住，開發商攜款離開了郴州，還有幾百萬貸款未償還，結果就是卡住購房者辦分證。對已經銀行同意預售的商品房不辦房產證是不符合法律規定的。三是把好注銷關。好的辦法是，預售一套，解除抵押一套，再備案，再按揭。

  (三)在建工程合法性判斷

  《房屋登記法》規定了在建工程設定抵押應當登記，就是登記生效。在建工程抵押權設立登記，它需要一些條件，這個條件主要是在建工程合法性判斷，它不合法，違章建筑在建工程肯定不能抵押。在建工程合法性，主要看兩個材料，即建設用地使用證書和建設工程規劃許可證。建設用地使用權與國有土地使用權相比較，是有區別的。建設用地使用權是在國有土地使用權基礎上，按照審批的容積率交納建設用地使用費以后取得的權利。只有這個權利才能實施開發，國有土地使用權還不能夠直接開發。所以這個在建工程抵押條件有了新的內容�！斗课莸怯涋k法》第60條規定“應提交建設用地使用權證書或者記載土地使用狀況的房地產權證書�！边@區別于初始登記那樣提交“建設用地使用權證明”。

  四、關于最高額抵押權登記

  最高額抵押是國際上比較通行的做法，國外占了抵押的一大半，我國的蘇南地區現在辦理的抵押也已有一半是最高額抵押。最高額抵押在《擔保法》中也設立了，但我市還未辦過�！斗课莸怯涋k法》設立了最高額抵押權設立登記、變更登記、轉移登記、確定登記四個類型的登記。今后金融機構可以多開展這方面的業務。我做生意一年進貨幾十次，我要借錢，有錢就要還掉，不可能把所有的錢放在家里，多次還款、貸款都要跑到房產局來，你麻煩，我也麻煩，于是我和銀行約定，2008年12月31日前，我向你這個銀行發生的所有貸款，都用一個抵押物來擔保，但我累加起來，貸的數額有一個最高限額，這個最高限額不應該超過我抵押物價值，這就叫最高額抵押。這對金融機構和借款人都是有好處的。一是你可以幾次貸款都不用來登記了。二是抵押人經常是用一個很大的抵押物來擔保一個很小的債權，我要用錢才向你貸，我的錢回籠了又把錢還給你，因為要付利息，12月31日未到，雖然錢還了，但你不能注銷，新的債權還可以不斷設定，直到12月31日發生的債權仍屬于但保范疇。因此，最高額抵押制度就有利于簡化交易程序，降低交易成本，提高交易效率。

  下面重點介紹一下最高額的抵押權確定登記。這是個新名詞，在行使最高額抵押權時，其所擔保的債權必須從不特定變為特定，其所擔保的債權從不特定為特定后，最高額抵押權即變為一般抵押權，這就要辦確定登記。什么情況下要辦理確定登記呢?根據《物權法》的規定，主要有以下情形：

  第一，約定的債權期限屆滿。一般是擔保的期限，約定到什么時間為止，比如到2008年12月31日最高額抵押權確定，就是這些債權，不能再增加了，這個就是確定。

  第二，如果最高額抵押合同中沒有約定期限，那么兩年后。這個兩年從哪天算起，到房產局登記那一天開始，過了兩年再發生的債權就不屬于擔保范圍，這個也可以確定。

  第三，新的債權不可能發生，即意味著抵押權人的債權已經確定。

  第四，抵押財產被查封、扣押。在此種情形下抵押權的債權確定。法院查封設有最高額抵押房屋，應該通知債權人。

  第五，債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷。

  有以上五種情形之一的，就要拿原因文件到房產局來辦理確定登記，確定登記后，這個抵押權就變為一般抵押權。確定之后發生的債權就不再屬于擔保的范圍。